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• 최근 미국발 금융쓰나미로 주식시장 및 부동산 시장이 공황상태입니다.

   

  경매 물건은 감정가의 50%선에 낙찰되는 사례들이 속출하고 있으며, 시세보다 1~20%가량 싼 급매물들을

  잡아야 할 것인가?

   

  또는 위기는 곧 기회이니 이 참에 내집마련을 해야 하는 것인가?

   

  어쩌면 투자차원이든 내집 장만을 위한 차원에서든 고민을 하시는 분들을 위해서 이 글을 작성합니다.

   

  이 글은

   

  1. 현재의 부동산 시장 상황

  2. 금융시장 상황

  3. 향후 부동산 시장 예측

  4. 내집마련 시기 예측

   

  네단계로 구분하여 분석 예측하겠습니다.

   

  1. 현재의 부동산 시장 상황

   

   현재의 부동산 시장은 미분양 적체, 대출금리 상승, 금융위기로 인한 심리 불안, 급매물량 출회 등으로

  가히 심리적 공황 상태입니다.

  미분양 가구수는 통계상 13~5만 가구라고들 하지만 실제로는 그 두배 이상이지 않을까 생각합니다.

  왜냐하면 건교부 통계는 각 지자체의 통계를 기준으로 작성되는데 각 지자체의 통계는 각 업체에서 매달

  분양현황보고하는 데이터를 기초로 만들어지기 때문입니다.

  따라서 그 분양현황보고는 허수일 가능성이 매우 높습니다. 이러저러한 이유에서 각 업체는 사실대로 보고할 수 없을

  뿐만 아니라 보고 자체도 구속력이 있는 것이 아니기 때문입니다.

  따라서 언론에 보도되는 미분양 가구보다 훨씬 많습니다.

   그러나 그 미분양 가구수의 대부분이 지방 미분양 비율이 월등히 높다고 보시면 됩니다.

  수도권은 상대적으로 미분양 가구가 적습니다.

   

   수도권의 기존 아파트 시세는 어떠한가?

  현재 지역을 불문하고 아파트 시세가 급매물을 중심으로 하락한 사실을 여러 언론을 통해서 알고 계실 것입니다.

  이는 극히 단편적인 부분이고 또 신문기자라는 사람들도 부동산 시장에 대해서 잘 모르는 무지몽매한 사람,

  즉 일반사람과 다름없다고 생각하는 것이 더 정확할 것입니다. 다만 일반 사람보다 글짓기 정도는 더 잘하겠지만...

   

  아파트 시세를 좌우하는 것은 시장 전체 물량의 10% 정도도 안된다고 보시는 것이 정확할 듯 합니다.

  여기에는 매도자의 심리적 요인과 매도자의 매도 상황이 크게 작용합니다.

  매도자의 심리적 요인이라 함은

  예를 들어 1억짜리 아파트를 동네 중개사에게 매도의뢰하였습니다. 그런데 다른 매도자가 좀 더 빨리 매도하기

  위해서 9500만원에 매물을 내놨다면 중개사는 9500만원짜리부터 거래를 성사시키려 할 것입니다.

  그럼 1억짜리 매물을 내놓은 매도자는 조바심이 납니다. 요즘과 같은 상황에서는 더욱 그러합니다.

  자고 일어나면 쌓이는 것이 급매물이니 말입니다.

  그럼 결국 1억짜리 매물은 9000만원으로 다시 가격 수정해서 매물로 나옵니다.

  이런 식으로 아파트 시세는 상승 또는 하락합니다. 또한 아무리 큰 단지도 그 단지의 기준 시세를 결정하는 것도

  한 두개의 거래 매물이 결정하는 형태입니다.

   

  물론 부동산이 원칙적으로 개별성이 강하기 때문에 사인 상호간에 거래되는 가격이 100% 시세 반영되지는 않습니다.

   

   현재 수도권의 시세는 소위 말하는 버블세븐 지역의 급매물 중심으로 하락을 거듭하고 있습니다.

  이는 언론에서 보도되는 바와는 전혀 다른 시각으로 해석해야 함이 옳을 것으로 판단됩니다.

  분당, 용인 지역 등 경부고속도로 축은 다주택 보유자의 비율이 타 지역에 비해 높은 지역입니다.

  즉 강남 송파 서초에 30평형 대 이상 아파트에 거주하는 사람치고 상기 지역에 아파트 한채 이상 보유하고 있지 않은

  집을 없을 정도입니다. 이들이 동탄, 동백, 구성, 마북, 수원 등등의 아파트를 투자로 매입한 것입니다.

  분양 당시보다 올 상반기까지 최소 50~150% 이상 올랐습니다. 이들이 시세보다 몇 천만원 싸게 내놓는 것이

  과연 손해보는 것일까요? 또 이를 호들갑을 떨며 대서특필하는 언론은 어떤가요?

  더구나 이를 반영하여 정책을 입안하는 사람들은? 물론 피해자는 있습니다. 상투잡은 투자세력이죠.

  전형적으로 증시에서 말하듯 거칠줄 모르고 상승해서 계속 오를줄 알고 장바닥에 뛰어든 개미투자자의 끝은

  바로 천길 낭떨어지죠.

  지금 버블세븐지역의 상황은 딱 그 상황입니다.

   

   한가지 더 주지해야 할 것은 매도심리입니다.

  왜 다른 사람의 급매물보다도 더 싸게 팔려고 하는 것일까요?

  그 기폭재가 된 것은 두말할 것도 없이 미국발 금융위기입니다. 이로인해 장래에 대한 시장전망을 시장 참여자 대부분이

  어둡게 예측한 결과로 판단됩니다. 거기다 8월 말까지 꾸준히 상승한 금리의 영향입니다.

  5억짜리 아파트 60% 대출 받는다 가정하면 3억인데 대출이자 6%만 계산해도 연1800만원의 이자부담이 있습니다.

  웬만한 월급쟁이 연봉입니다. 이를 버틸려면 최소 연봉 6000만원 이상 되어야 빠듯하게 버틸 것입니다.

  따라서 부정적인 시장전망에 금리부담까지 온다면, 거기다 미국발 위기로 매도심리는 물불을 가리지 않을테죠.

   

  상대적으로 투기적 수요가 덜한 서울의 서쪽지역, 수도권 중 용인, 과천 등을 제외한 부천, 일산, 평촌 등은 시세하락이

  상대적으로 적습니다. 이는 1가구 1주택 비중이 높은 자가 중심의 거주지는 웬만한 단기적 호재 악재에 일희일비하지

  않는다는 겁니다. 거꾸로 말함 버블세븐지역의 시세하락은 투기적 수요의 물량 떨이라고 보는 것이 정확할 것입니다.

   

   물론 지방시장은 말할 것도 없이 수급의 문제입니다.

  수도권 중심으로 규제가 시작되자 오갈데 없는 시중 자금은 규제가 없는 지방시장으로 몰려들었고

  각 건설사는 너도나도 물량을 뱉어내기 시작한 것입니다. 지방중소도시는 기존 아파트 대비 무려 분양가가 세배이상

  높게 책정되기가 일쑤였습니다. 당연히 이런 현상은 주변 아파트 시세를 올려놓게 된 것이고 지방시장에도

  투기지역이다 뭐다 하면서 규제가 시작되자 수도권의 유동 자금은 손털기를 시작했죠.

  투기세력이 빠져나간 자리에 남은 것은 지역 주민밖에 없습니다. 물론 몇 푼이라도 벌어보겠다고 투기 대열에

  들어선 성실한 사람들이죠. 지방의 미분양 적체는 이런 악순환에서 시작되었다고 봄이 정확하리라 판단됩니다.

   

  그렇다면 국외는 어떠한가?

  해외라고 크게 다를바 없습니다. 2000년 대 들어서 그린스펀이 주구장창 밀어붙였던 저금리 정책!

  이로인해 세계는 저금리 기조를 유지했습니다. 이는 금융시장 상황에서 언급하기로 하고...

  세계적인 저금리는 자연 부동산가격을 올려놓게 됩니다. 미국을 비롯하여 유럽, 아시아 등등..

  하지만 지금은 어떠합니까?

  미국발 금융위기는 아시는 바와 같이 모기지채권 유동화 과정에서 발생된 것입니다.

  그린스펀 당시 저금리로 인해 모기지채권 파생상품이 별 문제가 없었습니다.

  그러나 버냉키는 인플레를 조정해야했기에 금리를 올리게 된 것이고 이는 바로 모기지관련 파생상품을 팔았던

  패니맥과 프레디맥의 부실로 이어졌고, 이들의 모기채권 유동화 과정에 거액의 모험을 들어줬던 AIG 등이 휘청거리게 된

  것이죠. 이로인해 금융위기가 발생했고 핫머니들의 안전자산 회피가 급속도로 발생하자 각국의 주식은 반토막에 반토막을

  거듭하게 되고 이런 상황을 목도한 부동산 투자자들 또한 불안심리가 작용한 것이죠.

   

   이것이 현재의 부동산 시장을 이해하는 메카니즘으로 이해하시면 될것 같습니다.

   

   

  2. 금융시장 상황

   

   미국의 금리 정책을 빼놓고 이 부분을 말할 수는 없을 것입니다.

  먼저 그린스펀의 저금리 기조는 무엇이었을까?

  그 이유는 제 개인적으론 두가지로 해석합니다. 이는 부시의 대외 정책과 연관된다 하겠습니다.

  부시는 소위 전쟁광이라는 우스갯 소리를 합니다. 전쟁을 위해서는 막대한 자금이 소요됩니다.

  이 전쟁 비용을 확보하기 위한 하나의 방책이지 않았을까하는 생각입니다. 또, 미국의 안정적인 에너지 자원 공급과

  에너지 자원의 무기화 예방, 석유재벌의 로비, 여기에 금융 재벌들의 이해관계가 맞물려 있다고 보심 됩니다.

  그런데 전쟁과 금리가 무슨 상관인가 의아해 하시겠죠?

  부시 뿐만 아니라 전세계가  9.11테러에 놀랬죠. 그 강성한 미국의 본토가 공격을 당했으니..

  이로 인한 충격파를 줄이기 위해 금리 인하한 것이 지속된 것이죠...

  이어서 전쟁을 시작했고 전쟁비용의 대부분은 국채발행으로 조달되었죠. 이때 국채발행 표면금리는

  FRB 기준금리를 기준으로 정해집니다. 미국은 싼 비용으로 막대한 자금을 조달하게 된 것이죠.

  거기에다 부시는 약달러 정책으로 재정적자를 메우려 했습니다.

  이러한 상황이 지속되다 미국이 돈을 너무 많이 풀었다는 판단을 한거죠..

  정확히 말함 벤버냉키지만.. 버냉키 이후 금리가 차츰 상승하기 시작했습니다.

   

  금리가 상승하자 모기지채권 관련 파생상품들이 부실화되기 시작합니다. 이로인해 굴지의 IB 기업들이

  휘청거리기 시작합니다. 이는 월가를 공황에 빠뜨리기에 충분했습니다.

  월가 투자자들은 해외 자본들의 회수에 나서게 되고 이로인해 각국은 증시폭락에 환율상승...

  이로인한 신용위기..  이로인한 해외자금조달 위축, 그러면서 국가부도사태가 발생하게 된 것입니다.

   다행히 한국은 그 위기를 잘 넘겼지만..

  각국이 전방위 대응으로 진정국면에 접어드는 양상이지만 불씨는 남아있다고 봅니다.

  국내에서도 해외 핫머니는 33%선에서 27% 내외로 줄었고 향후 금융위기가 진정된다면 급격한

  핫머니 유출은 진정되지 않을까 하는 생각입니다.

   

  그렇다면 부동산 쪽 자금은 어떠한가?

  부동산 담보대출 금액이 해마다 20조원 내외씩 증가해 현재 총300조원이 넘는다고 합니다.

  물론 제1 금융권만의 대출금액이죠.

  결국 2금융권을 포함한다면 5~600조원은 되고도 남음이 있을 것입니다.

  정부에서 각종 규제를 풀고 금리를 내리고 해서 숨통은 떠줬다 할 수 있습니다.

  하지만 실물경기 위축이 예상되는 상황에서 가계경제는 파탄 날 것입니다.

  그렇다면 결국 정부 정책의 실패를 고스란히 가계에서 짊어지는 꼴이 되고만 것이고

  최근 규제 완화는 부동산 시장의 침체 시기를 좀더 뒤로 연기시킨 것이라고 판단됩니다.

   

  또한 세계 각국에서 엄청난 자금을 풀었기에 인플레이션을 야기할 것입니다.

  인플레이션은 실질자산가치의 하락을 의미하여 다시 가계는 파산지경에 이를 것입니다.

  이로인해 미국만 득을 보는 꼴이 됩니다.

  그래서 정부는 인플레이션을 우려해 실물경기가 어느정도 회복국면에 접어들면 금리를

  올리기 시작할 것입니다. 금리가 상승하면 현재와 같은 급격한 위기는 아니더라도

  현재의 위기를 위해 발생된 인플레이션이 걷혀다고 생각할 때까지 금리는 오르고 부동산 가격은 조정을

  받을 것입니다.

   

  결국 금융시장 동향은 금리에 주목해야 할 뿐입니다. 특히 미국 FRB 금리 동향.

   

   

  3. 향후 부동산 시장 예측

   

   최근의 정부의 각종 정책으로 급격한 가격하락은 어느 정도 진정되지 않을까 생각합니다.

  급격히 하락하는 것은 거시경제 전반에 긍정적 영향보다는 부정적 영향을 줌으로 정부도 원하지는 않을 것입니다.

  물론 이명박과 한나라당은 더더욱 원하지 않을 것이고, 부동산 시장 부양책으로 일관할 가능성도 있습니다.

  왜냐하면 골수 지지기반을 잃을 수 있기 때문입니다.

   

  그렇다고 미국을 비롯해 유럽 및 아시아 각국의 부동산 가격이 하락하는데 국내 부동산 시장만

  상승할 수 있을 것이라고 생각하는 사람은 없을 것입니다.

   

   따라서 현재의 금융위기가 진정되고 실물경기가 회복되는 시점까지는 전반적으로 강보합 또는 약간의 상승이

  예상됩니다. 물론 국지적 개별적으론 꾸준히 상승할 수도 있겠죠. 또는 상품마다 순환매에 따른 변동이 있을 수

  있을 것이나 대세 상승은 어렵울 것으로 판단됩니다.

   

   그러나 항상 변수는 있습니다.

  내년으로 예정된 고액권 발행. 이 또한 시중 유동성 공급 측면으로 이해한다면 물가상승이 예상되며

  이로인한 실물자산 선호 현상과 더블어 인플레 효과까지 더해 다소 상승폭이 커질 수도 있을 것입니다.

   

  반대로 실물경기의 위축이 예상보다 심하고 장기화된다면 부동산가격 비교적 빠른 속도로 하락할 수도 있습니다.

  왜냐하면 가계소득은 늘지 않으면서 물가만 상승하는 꼴이될테니까요.

  지금의 상황에서 가장 염려되는 부분이 사실은 이것이라 할  수 있습니다.

  펀드며, 주식이며, 부동산 가격이며 너무 단시간에 급락하여 이로인해 대다수의 사람들이 피해를 봤으며

  소비 위축으로 실물까지 전이되는 상황을 연상할 수 있으니까요.

   

  하지만 전반적인 상황과 그 간의 경험을 고려할 때 최근 상황과 같은 급락 보다는 전반적으로 강보합 유지 후

  금리변동에 따른 점진적 약세 상황이 예상되며, 금리 인상 시작 시기는 이르면 내년 하반기가 되지 않을까 예상합니다.

   

   

  4. 내집마련 시기 예측

   

   상기 서술한 바와 같이 정책 등의 변수들이 있지만 예측대로 진행됨을 전제로 할 경우

  향후 1~2년은 관망세로 보수적 접근함이 적절할 것으로 판단됩니다.

  여력이 되거나 내집마련이 꼭 필요하다면 급매물 매입보다는 권리관계가 깨끗한 물건 중 시세 대비 4~50%선의 경매 물건

  중심의 매입은 고려해 볼만 하다고 생각합니다.

   

   30대의 젊은층이라면 중소형 중심의 교통 편리한 서울 또는 서울 인근을 노려 보셔야 할 것입니다.

   

   

   

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